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荷兰购房超级攻略
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如果打算在荷兰长时间居留，不妨考虑买房。主要原因是根据计算，如果居住3年以上，买房比租房更便宜。而且，买房贷款的利息是tax deductible的，就是说你的收入越高（相应的税率也会变高），买房就越有吸引力。当然，如果你愿意，还可以将其中部分房间出租。
所谓的住3年或者5年以上合算是这样计算出来的：在荷兰买房首先要交你所购买房子价格的大概10％做为手续费，所以你一买房这10％一下子就花出去了，按现在的状况荷兰房子每年大概上涨2，3％，你要住上3，5年才能把这10％的费用抵消掉。这里的10%主要包括购房税（类似于增值税）、过户公证费、贷款合同建立费、中介费用（如果你雇用中介）。所有这些花费都可用贷款来支付。如果总共花费高于你的贷款上限，你就不得不自己一次性出钱补足其中的差额。 关于退税可以这样看：贷款给你的银行相当于是你的“房东”，你每个月交的贷款利息就相当于“租金”，不过等到年底你一年所交“租金”政府会退一部分给你，退多少就的看你的税率。 买房主要面临两方面的问题，一是选房，二是贷款。
选房需要考虑几个方面：
1. 区域：不同区域的房子价格相差很大。有些区域主要人口为低收入低教育程度者（往往其中还会有不少摩洛哥移民），这些区域房价虽然有时便宜的离奇，但是环境、治安往往会比较差。
2. 房子大小、房间数、是否有花园、停车是否方便、房子保养、是否中央供暖（CV）、隔热条件（双层玻璃、屋顶墙壁隔热）。
3. 房子所占土地是私有（eigen grond）还是租赁（erfpacht）。前者土地是你自己的，后者是购买土地使用权（价格会增长）。
4. 是否有Vereniging vanEigenaar（每月要向他们交钱），是否有租户（荷兰法律规定，如果房间出租一年以上，房主不得将租户赶走。如果买的房有这样的租户，作为新房主，你也不能将他赶走）。
一般作为买方，你可以自己进行搜房，荷兰有个很不错的网站，几乎所有的中介公司都会把房源放到这个网站： http://www.funda.nl/koop/ 进去以后，直接可以把目标城市以及价格信息输入，进行搜索，所有符合搜索条件的房子会一一列出。
Vraagprijs 是房主提出的卖价，请注意这个价格是纯房价，不包括公证，税金等其他费用。点击房子的连接，可以进入房子的详细介绍及照片。
overzicht，是房子的简介，可以直接跳过，点击omschrijving; omschrijving, 是房子的详细介绍，比如建造的年份，楼层数，房间数，每层楼的结构，是否拥有土地主权eigen grond，这条在有些城市很重要，如果不是还需要向当地市政府缴纳土地使用费，或者支付购买费等。。
kenmerken, 房子的具体资料都在这里了，比如价格等。NHG mogelijk，是低于25万的房子都可以买的一个失业保险，若在将来失去经济来源，该保险可以继续帮助支付房贷到一定期限，但高于25万的房子就不可以买这个保险了。
foto's 房子的图片，可以看看房子内部。只是初步了解，照片多使用广角，还是眼见为实。 Kaart 是房子所处区域的地图。
Buurt 是对此房周围环境的介绍。选择Buurtinformatie，这里有很详细的计算周围邻居的年收入等级相对整个荷兰的比例，还有，年龄层比例，外侨比例，小孩子等等，对房子社区的了解有很大的帮助。
hypotheek， 贷款了。这里可以给你一个大概的贷款比例，你可以在这里大概计算一下，你的房子要付多少钱，以你现在的收入可以大概贷到多少款，根据你把利息比例调整，你每个月要支付大约多少钱等。是一个很好的理财计划的工具。
找到自己初步中意的房子后，可以跟页面上显示的那个房屋中介联系，Aangeboden door: Prismaat Makelaars O.G. Zaanstad B.V.（连接进去就是房屋中介的联系方式) 。之后就是预约看房，有些中介星期六也开门，有些下午开门到8点方便上班人士。请注意，若注明为 open huis，那么那个时间段不需要预约，可以直接去看。
当然你也可以雇用中介。中介的作用主要有：
a.收集市场信息：与funda.nl相比，他们可以提前3天获得房子信息。事实上有时好的房子在登到网站上之前就已经被卖掉了。
b.看房：可以陪你或者替你看房。地产商知道应该注意那些细节，发现房子的毛病。 c.帮助购买：砍价，提醒相关法律问题，帮助拟定合同。
雇佣中介的收费标准大体如下：
a：替你搜取信息，你自己看房，帮助购买。收费：房价1.25%
b：替你搜取信息，替你看房，帮助购买。收费：房价1.75%
c：你自己搜取信息，你自己看房，帮助购买。收费：房价1%
另外会有条款规定地产商每替你砍价砍下多少，你要额外付给地产商多少。这点保证地产商有足够动机为你砍价。
第一次看房子，对方中介会给你一个关于此房更加详细的小册子。你可以带回家慢慢参考。觉得满意的话，就预约第二次看房子。或者直接第一次就满意了，接下来就是讨价还价的过程了。
关于买新房的政策，税收方面，新的房子只需要6%的税，其他交易税少。只要是买二手房，都需要房屋交易税。不过，新房的价格总是比二手房要高的。新房和期房在这里应该是一个概念，就是由开发商卖出的房子。房子是新的，有些管道设计可以直接在盖房子的时候就改动，这样花费比较少，而且可以按照自己的设计进行装修，比如铺地板等，都可以跟承建商商量好，让他们直接帮你弄。但一般这里买新房子，都是还没有开始盖就预售了，就要开始交钱，还不知道房子将来盖出来怎么样。荷兰应该很少有新的现房发售，一般都是还没有盖就卖光了。这样的话，也是有一定风险的。
另外，还要提醒一句，一般的土建都是10年的保修期，如果买10年以上的房子，还要考虑自己需要保养的问题。10年左右的房子，一般还算新房。 如果对所看的房子有兴趣的话，接下来就进入谈判阶段了。讨价还价一般不直接跟房主交涉，其中介会出面。首先把你的最低报价给中介，包括交付时间，中介会跟房主商量，房主觉得有意的话，会给你反馈。如果房主说，这个房子，我的起始价是25万，那么就是说，再低的价格，房主不要卖了。另外，一般中介会让你以email或者信的方式给出你的报价, 也就是说，如果房主同意你的价格后，此房子基本上就是被你定了。各方面条件达成一致后，你需要进行房屋鉴定，请公证处对房屋进行公证。如果房屋鉴定结果与之前所被告知的有巨大差异，你可以取消购买计划。否则，之后中介便会安排你和房主签一个预售合同，此合同具有法律效用，除非你拿出银行不给你贷款的实际证据，否则你不得取消购买计划，房主也是。然后，此合同一般给你1个月左右时间搞定贷款的事情。
关于联系银行贷款，很多人认为只有欧盟公民和持有荷兰永久居留权的人才可以贷款。大多数银行的确这样要求，但是有一个例外：Rabobank。Rabobank要求你在哪个城市买房，就要向哪个城市的Rabobank贷款。每个城市的Rabobank的贷款政策可能会略有不同，比如少数一些城市的Rabobank照样要求你有欧洲国籍/永久居留权。不过好在大多数城市的Rabobank没有此要求。
利息计算方式，有1年，5年，10年，15年，25年，30年等不同年限。利息率在你签订的有效年限内不改变。比如，你签了10年的利息， 5%，
即使在Rabobank，也并非每个人都可以申请购房贷款。大多数Rabobank要求你满足如下条件：
1.永久工作合同
2. 在荷兰已经居住一定时间（没有明文规定多长，实际上2年以上就足够了）。
3. 计划长时间在荷兰居留（只需要你口头这么说就行了）。
4. 购买已经建好的房子。
5. 没有其他大额债务。
那么10年内无论利息率是跌是涨你都是付5%，10年以后，就重新开始按照届时的利息计算。中途若要改动的话，将有一定金额的罚款要支付。所以，在考虑贷款的年限时，要考虑现在买房的利息高低，以便估算你应该贷款多少年。如果觉得利息有增加的趋势，当然选个时间长的，如果觉得利息会在短时间内降低，则相反。此外，贷款时间与利率大小成正比。因为风险要小，有些人说，我的房子利息3。5 %，但是如果他选择的是1年期的利息，如果1年后，房子利息涨了，变成6。5 %，那么他就要变成6。5%得利息，但是一开始利息你选择的4。0%，虽然比3。5%似乎高了很多，但是你签了一个20年的，也就是说，在未来20年内，你的利息都将是4%， 就算涨到10%，跟你也没有太大关系。 利息的变化一般跟经济涨跌有很大关系，现在荷兰经济回复，可能房子的利息会渐渐增高（一般的贷款机构会给你一些提示）
附：房贷的几种方式，贷款几种方式：
1.光还利息30年。
你每个月只支付利息，本金不管。那么你每个月付的钱肯定不多，而且这笔钱是固定的，除非利息率改变，否则不会有变化。 坏处就是，如果房子价格跌了，你将来要卖掉的时候没准还要自己填钱进去。这个不动产完全不是你的。不过，如果房子价格涨很高，你卖掉了，就会狠狠赚一笔了。这个方式比较适合月收入比较低，没有太多钱可以花费在房子上的买家。
2. 利息本金各占一半
这种方式很常用，还款时息多本少，逐步本多息少，总数则每月一样。该方式有储蓄的功能，而且将来就算房子跌了，你也不用太担心。但是，因为每个月交付的费用中，可免税的部分越来越低，从税务局拿回来的钱也会也越来越少，所以，无形中每个月出的钱就多了。不过，这些钱，有一部分是付给自己的房子的。建议房子价格本身不低，但是收入相对稳定的人士选择。
3.还清本金，只对未还的本金算利息
这种方式跟2相似，只是每个月要交的钱更多。不过，最后这个房子会完全变成你私人的。建议，房子价格不高的同志们可以选择此种方式，或者收入非常高的人士选择。虽然不是在经济上最合算，但是最后房子是自己的。也是很不错的选择。
4：levenhypotheek,在去世时用人寿保险还。
5，spaarhypotheek,用储蓄性质的人寿保险作担保。
6，Belegginghypotheek把钱放入投资账户，把利润来付本息。
第4，5，6实际上是把还的钱委托银行再进行投资，几十年来荷兰的地产，股票涨了很多，很多过去买房的人不但还清了本息，这些本息用于再投资又赚了不少，这是荷兰现在的老年人有钱的重要原因之一。
不管采用何种形式，经济负担都分为两部分：利息和用于偿还本金的钱。每月两者加起来的数目叫做你的maandlast。贷款上限最终取决与你的maandlast：税前maandlast（别忘了利息是可以退税的）不得超过是你每月税前收入的31%。
按常规，假定利息5%，采取对于大多数人最有吸引力的贷款形式，你的贷款上限大约是你税前收入的5.3倍。 几个有用网站：
http://www.funda.nl：荷兰最大的房屋信息网站。这个网站不光提供待售房子价格、布局说明、照片，还提供社区信息，包括周围人口年龄、收入、教育程度分布。
http://www.veh.nl：不少买房方面的实用信息。提
供bouwkundigekeuring服务（他们工作人员和你一起看房，挑出房子的毛病，估计修理费用，并作出报告。此报告在后面的房价negotiation中可起到作用。
1. 区域：不同区域的房子价格相差很大。有些区域主要人口为低收入低教育程度者（往往其中还会有不少摩洛哥移民），这些区域房价虽然有时便宜的离奇，但是环境、治安往往会比较差。
2. 房子大小、房间数、是否有花园、停车是否方便、房子保养、是否中央供暖（CV）、隔热条件（双层玻璃、屋顶墙壁隔热）。
3. 房子所占土地是私有（eigen grond）还是租赁（erfpacht）。前者土地是你自己的，后者是购买土地使用权（价格会增长）。
4. 是否有Vereniging vanEigenaar（每月要向他们交钱），是否有租户（荷兰法律规定，如果房间出租一年以上，房主不得将租户赶走。如果买的房有这样的租户，作为新房主，你也不能将他赶走）。
一般作为买方，你可以自己进行搜房，荷兰有个很不错的网站，几乎所有的中介公司都会把房源放到这个网站： http://www.funda.nl/koop/ 进去以后，直接可以把目标城市以及价格信息输入，进行搜索，所有符合搜索条件的房子会一一列出。
Vraagprijs 是房主提出的卖价，请注意这个价格是纯房价，不包括公证，税金等其他费用。点击房子的连接，可以进入房子的详细介绍及照片。
overzicht，是房子的简介，可以直接跳过，点击omschrijving; omschrijving, 是房子的详细介绍，比如建造的年份，楼层数，房间数，每层楼的结构，是否拥有土地主权eigen grond，这条在有些城市很重要，如果不是还需要向当地市政府缴纳土地使用费，或者支付购买费等。。
kenmerken, 房子的具体资料都在这里了，比如价格等。NHG mogelijk，是低于25万的房子都可以买的一个失业保险，若在将来失去经济来源，该保险可以继续帮助支付房贷到一定期限，但高于25万的房子就不可以买这个保险了。
foto's 房子的图片，可以看看房子内部。只是初步了解，照片多使用广角，还是眼见为实。 Kaart 是房子所处区域的地图。
Buurt 是对此房周围环境的介绍。选择Buurtinformatie，这里有很详细的计算周围邻居的年收入等级相对整个荷兰的比例，还有，年龄层比例，外侨比例，小孩子等等，对房子社区的了解有很大的帮助。
hypotheek， 贷款了。这里可以给你一个大概的贷款比例，你可以在这里大概计算一下，你的房子要付多少钱，以你现在的收入可以大概贷到多少款，根据你把利息比例调整，你每个月要支付大约多少钱等。是一个很好的理财计划的工具。
找到自己初步中意的房子后，可以跟页面上显示的那个房屋中介联系，Aangeboden door: Prismaat Makelaars O.G. Zaanstad B.V.（连接进去就是房屋中介的联系方式) 。之后就是预约看房，有些中介星期六也开门，有些下午开门到8点方便上班人士。请注意，若注明为 open huis，那么那个时间段不需要预约，可以直接去看。
当然你也可以雇用中介。中介的作用主要有：
a.收集市场信息：与funda.nl相比，他们可以提前3天获得房子信息。事实上有时好的房子在登到网站上之前就已经被卖掉了。
b.看房：可以陪你或者替你看房。地产商知道应该注意那些细节，发现房子的毛病。 c.帮助购买：砍价，提醒相关法律问题，帮助拟定合同。
雇佣中介的收费标准大体如下：
a：替你搜取信息，你自己看房，帮助购买。收费：房价1.25%
b：替你搜取信息，替你看房，帮助购买。收费：房价1.75%
c：你自己搜取信息，你自己看房，帮助购买。收费：房价1%
另外会有条款规定地产商每替你砍价砍下多少，你要额外付给地产商多少。这点保证地产商有足够动机为你砍价。
第一次看房子，对方中介会给你一个关于此房更加详细的小册子。你可以带回家慢慢参考。觉得满意的话，就预约第二次看房子。或者直接第一次就满意了，接下来就是讨价还价的过程了。
关于买新房的政策，税收方面，新的房子只需要6%的税，其他交易税少。只要是买二手房，都需要房屋交易税。不过，新房的价格总是比二手房要高的。新房和期房在这里应该是一个概念，就是由开发商卖出的房子。房子是新的，有些管道设计可以直接在盖房子的时候就改动，这样花费比较少，而且可以按照自己的设计进行装修，比如铺地板等，都可以跟承建商商量好，让他们直接帮你弄。但一般这里买新房子，都是还没有开始盖就预售了，就要开始交钱，还不知道房子将来盖出来怎么样。荷兰应该很少有新的现房发售，一般都是还没有盖就卖光了。这样的话，也是有一定风险的。
另外，还要提醒一句，一般的土建都是10年的保修期，如果买10年以上的房子，还要考虑自己需要保养的问题。10年左右的房子，一般还算新房。 如果对所看的房子有兴趣的话，接下来就进入谈判阶段了。讨价还价一般不直接跟房主交涉，其中介会出面。首先把你的最低报价给中介，包括交付时间，中介会跟房主商量，房主觉得有意的话，会给你反馈。如果房主说，这个房子，我的起始价是25万，那么就是说，再低的价格，房主不要卖了。另外，一般中介会让你以email或者信的方式给出你的报价, 也就是说，如果房主同意你的价格后，此房子基本上就是被你定了。各方面条件达成一致后，你需要进行房屋鉴定，请公证处对房屋进行公证。如果房屋鉴定结果与之前所被告知的有巨大差异，你可以取消购买计划。否则，之后中介便会安排你和房主签一个预售合同，此合同具有法律效用，除非你拿出银行不给你贷款的实际证据，否则你不得取消购买计划，房主也是。然后，此合同一般给你1个月左右时间搞定贷款的事情。
关于联系银行贷款，很多人认为只有欧盟公民和持有荷兰永久居留权的人才可以贷款。大多数银行的确这样要求，但是有一个例外：Rabobank。Rabobank要求你在哪个城市买房，就要向哪个城市的Rabobank贷款。每个城市的Rabobank的贷款政策可能会略有不同，比如少数一些城市的Rabobank照样要求你有欧洲国籍/永久居留权。不过好在大多数城市的Rabobank没有此要求。
利息计算方式，有1年，5年，10年，15年，25年，30年等不同年限。利息率在你签订的有效年限内不改变。比如，你签了10年的利息， 5%，
即使在Rabobank，也并非每个人都可以申请购房贷款。大多数Rabobank要求你满足如下条件：
1.永久工作合同
2. 在荷兰已经居住一定时间（没有明文规定多长，实际上2年以上就足够了）。
3. 计划长时间在荷兰居留（只需要你口头这么说就行了）。
4. 购买已经建好的房子。
5. 没有其他大额债务。
那么10年内无论利息率是跌是涨你都是付5%，10年以后，就重新开始按照届时的利息计算。中途若要改动的话，将有一定金额的罚款要支付。所以，在考虑贷款的年限时，要考虑现在买房的利息高低，以便估算你应该贷款多少年。如果觉得利息有增加的趋势，当然选个时间长的，如果觉得利息会在短时间内降低，则相反。此外，贷款时间与利率大小成正比。因为风险要小，有些人说，我的房子利息3。5 %，但是如果他选择的是1年期的利息，如果1年后，房子利息涨了，变成6。5 %，那么他就要变成6。5%得利息，但是一开始利息你选择的4。0%，虽然比3。5%似乎高了很多，但是你签了一个20年的，也就是说，在未来20年内，你的利息都将是4%， 就算涨到10%，跟你也没有太大关系。 利息的变化一般跟经济涨跌有很大关系，现在荷兰经济回复，可能房子的利息会渐渐增高（一般的贷款机构会给你一些提示）
附：房贷的几种方式，贷款几种方式：
1.光还利息30年。
你每个月只支付利息，本金不管。那么你每个月付的钱肯定不多，而且这笔钱是固定的，除非利息率改变，否则不会有变化。 坏处就是，如果房子价格跌了，你将来要卖掉的时候没准还要自己填钱进去。这个不动产完全不是你的。不过，如果房子价格涨很高，你卖掉了，就会狠狠赚一笔了。这个方式比较适合月收入比较低，没有太多钱可以花费在房子上的买家。
2. 利息本金各占一半
这种方式很常用，还款时息多本少，逐步本多息少，总数则每月一样。该方式有储蓄的功能，而且将来就算房子跌了，你也不用太担心。但是，因为每个月交付的费用中，可免税的部分越来越低，从税务局拿回来的钱也会也越来越少，所以，无形中每个月出的钱就多了。不过，这些钱，有一部分是付给自己的房子的。建议房子价格本身不低，但是收入相对稳定的人士选择。
3.还清本金，只对未还的本金算利息
这种方式跟2相似，只是每个月要交的钱更多。不过，最后这个房子会完全变成你私人的。建议，房子价格不高的同志们可以选择此种方式，或者收入非常高的人士选择。虽然不是在经济上最合算，但是最后房子是自己的。也是很不错的选择。
4：levenhypotheek,在去世时用人寿保险还。
5，spaarhypotheek,用储蓄性质的人寿保险作担保。
6，Belegginghypotheek把钱放入投资账户，把利润来付本息。
第4，5，6实际上是把还的钱委托银行再进行投资，几十年来荷兰的地产，股票涨了很多，很多过去买房的人不但还清了本息，这些本息用于再投资又赚了不少，这是荷兰现在的老年人有钱的重要原因之一。
不管采用何种形式，经济负担都分为两部分：利息和用于偿还本金的钱。每月两者加起来的数目叫做你的maandlast。贷款上限最终取决与你的maandlast：税前maandlast（别忘了利息是可以退税的）不得超过是你每月税前收入的31%。
按常规，假定利息5%，采取对于大多数人最有吸引力的贷款形式，你的贷款上限大约是你税前收入的5.3倍。 几个有用网站：
http://www.funda.nl：荷兰最大的房屋信息网站。这个网站不光提供待售房子价格、布局说明、照片，还提供社区信息，包括周围人口年龄、收入、教育程度分布。
http://www.veh.nl：不少买房方面的实用信息。提
供bouwkundigekeuring服务（他们工作人员和你一起看房，挑出房子的毛病，估计修理费用，并作出报告。此报告在后面的房价negotiation中可起到作用。
